Marché et prix de l’immobilier
Vous envisagez de vous installer au Luxembourg ? Pour vous loger, il faut savoir que les prix de l'immobilier y sont élevés, que ce soit à la vente ou à la location.
En effet, les prix de l'immobilier au Luxembourg se retrouvent aujourd'hui à des niveaux supérieurs aux grandes villes européennes. Et malgré un réajustement depuis 2023, les baisses de prix ne sont pas suffisantes pour permettre un accès au logement pour toutes les bourses. Il faut dire que le pays souffre d'une pénurie en logements face à l'augmentation constante de la population.
Caractéristiques du marché immobilier luxembourgeois
Offre immobilière insuffisante par rapport à la demande
Le marché immobilier luxembourgeois est clairement caractérisé par une insuffisance de l'offre en logements par rapport à la demande.
Sur le terrain, si on note encore la présence quasi-permanente de chantiers de construction d'immeubles collectifs ou de maisons individuelles, les chantiers ne sont pas suffisants pour répondre à la demande et enrayer la hausse des prix. Pire encore, la demande d'achat ou de location de biens immobiliers n'est toujours pas satisfaite malgré l'apparition et le développement de nouveaux quartiers(Cloche d'Or, les quartiers du Kiem à Kirchberg, l'agrandissement du quartier Belval à Esch-sur-Alzette,...).
L'offre immobilière reste insuffisante pour répondre à l'afflux de la demande. Et cette croissance de la demande n'est pas prête de s'arrêter, alors que la population résidente au Luxembourg continue à augmenter significativement. De nouveaux travailleurs continuent d'arriver, attirés de belles perspectives de carrière et de rémunérations,
Le Statec fait toujours état d'un besoin de 5.600 à 7.500 logements supplémentaires par an. Or, le marché immobilier est en pause depuis fin 2022 et de nombreux promoteurs ont du mettre la clef sous la porte.
Ralentissement du marché après l'envolée des prix
Il faut dire que le marché immobilier luxembourgeois a connu une envolée des prix à partir de 2019, alors que la Commission Européenne estimait que les prix de l'immobilier étaient surévalués jusqu'à +28%. Si l'on compare les prix d'aujourd'hui avec ceux de 2010, on constate une augmentation des prix du logement de +56% ! Alors que sur la même période, le revenu médian n'augmentait que de +35%.
Si l'on prend les prix de l'immobilier en 2005 comme base 100, ceux-ci ont été multipliés en 15 ans par :
- 2,6 pour les ventes de maison, toutes communes et tous biens confondus
- 3,0 pour les ventes d'appartements
- 1,6 pour les locations de maisons
- 1,7 pour les locations d'appartements.
Voir le coût du logement dans le budget des ménages.
Face à un marché jugé comme surévalué, et au bord de la surchauffe, le gouvernement et les communes prennent des mesures pour créer plus de logements. Mais ces efforts s'avèrent encore insuffisants malgré une baisse des prix depuis 2022. Mais celle-ci reste encore insuffisante.
Prix moyens dans l'immobilier
Prix de vente des logements au Luxembourg
Vous voulez acheter un appartement ou une maison au Luxembourg ? On vous détaille ici toutes les bonnes raisons pour acheter votre logement.
Prix annoncés au m2 pour les logements
Ces prix de vente s'entendent comme les prix demandés par les sites immobiliers. Ils ne correspondent pas aux prix réellement payés par les acheteurs après négociations.
Les prix affichés par les agences et sur les portails immobiliers ont augmenté chaque année de plus de 10% en 2019, 2020 et 2021.
Fin 2022, on a assisté à un ralentissement du marché avec "seulement +9,6%" de croissance sur l'année. 2023 a vu les prix diminuer de 14,4% pour finalement remonter de 1,4% en 2024, comparativement au dernier trimestre 2023.
Prix enregistrés au m2 pour les logements
Nous vous présentons ici les prix enregistrés chez les notaires, soit payés réellement par les acheteurs. Il existe en effet toujours un décalage de quelques mois entre les prix annoncés et les prix payés.
| Prix de vente réels, enregistrés chez les notaires | Prix de vente au m2 appartements construits et écart par rapport à l'année précédente | Prix de vente au m2 appartements neufs et écart par rapport à l'année précédente |
| 2024 | 7 704 euros, -5% | 9 699 euros, -4% |
| 2023 | 8 091 euros, -7% | 10 119 euros, +8% |
| 2022 | 8 734 euros, +8% | 9 347 euros, +5% |
| 2021 | 8 105 euros, +16% | 8 902 euros, +11% |
Voir les dernières tendances de l'immobilier ici
Prix de vente annoncés par commune
Prix annoncés pour les appartements à fin 2024
| Prix vente appartements 2024 | Prix annoncé moyen | Prix annoncé par m2 |
| Moyenne Luxembourg | 821.464 euros | 9.713 euros |
| Ville de Luxembourg | 984.252 euros | 12.919 euros |
| Bertrange | 1.031.585 euros | 10.559 euros |
| Esch-sur-Alzette | 557.824 euros | 7.326 euros |
| Hespérange | 1.007.418 euros | 10.117 euros |
| Niederanven | 1.297.092 euros | 10.765 euros |
| Sandweiler | 813.686 euros | 8.783 euros |
| Strassen | 847.704 euros | 10.741 euros |
| Walferdange. | 823.690 euros | 9.190 euros |
Prix de vente annoncés des maisons à fin 2024
| Prix vente maisons 2024 | Prix annoncé moyen | Prix annoncé par m2 |
| Moyenne Luxembourg | 1.199.706 euros | 5.957 euros |
| Ville de Luxembourg | 1.912.758 euros | 8.670 euros |
| Bertrange | 1.724.462 euros | 8.250 euros |
| Esch-sur-Alzette | 885.776 euros | 5.164 euros |
| Hespérange | 1.611.660 euros | 7.464 euros |
| Niederanven | 1.892.983 euros | 8.063 euros |
| Sandweiler | 1.444.399 euros | 6.798 euros |
| Strassen | 1.883.078 euros | 9.029 euros |
| Walferdange | 1.872.310 euros | 8.322 euros |
Plus on s'éloigne de la Ville de Luxembourg, moins le prix au m² est élevé.
*Source Observatoire de l'Habitat - Liser
Plus d'informations sur les aides au logement auxquelles vous pouvez prétendre.
Evolution des loyers annoncés
| Prix de vente réels, enregistrés chez les notaires | Loyers moyen annoncés et écart par rapport à l'année précédente | Loyers au m2 et écart par rapport à l'année précédente |
| 2024 | 1.747 euros, -3% | 37,31 euros, +18% |
| 2023 | 1.797 euros, +19% | 31,55 euros, -8% |
| 2022 | 1.509 euros, 0% | 34,15 euros, +9% |
| 2021 | 1.510 euros, +1% | 31,35 euros, -2% |
Loyers annoncés moyens par commune
Vous voulez louer un logement ? Vous trouverez ici notre guide pour la location.
Les loyers annoncés au Luxembourg sont en hausse générale.
| Loyers appartements 2024 | Loyer annoncé moyen | Loyer annoncé par m2 |
| Moyenne Luxembourg | 1.747 euros | 37,31 euros |
| Ville de Luxembourg | 1.890 euros | 43,37 euros |
| Bertrange | 1.936 euros | 32,60 euros |
| Esch-sur-Alzette | 1.192 euros | 39,85 euros |
| Hespérange | 1.893 euros | 29,91 euros |
| Niederanven | 1.518 euros | 41,42 euros |
| Sandweiler | 2.240 euros | 31,32 euros |
| Strassen | 1.856 euros | 35,78 euros |
| Walferdange. | 1.586 euros | 37,86 euros |
Plus d'informations sur la subvention de loyer et comment réduire votre budget de location.
Le marché immobilier au Luxembourg reflète non seulement une économie dynamique, mais également des opportunités uniques pour les résidents. Pour avoir une perspective plus détaillée et vécue par ceux qui ont choisi d'y résider, explorez ce que pensent les expatriés sur leur vie au Luxembourg.
Comment évaluer le prix d'un logement au Luxembourg?
Vous cherchez à louer ou à acheter un logement au Luxembourg. Comment savoir si le prix proposé est en phase avec le marché ou surévalué ? Tout d'abord, voici quelques points de repères.
Prix et surface en m² de l'immobilier
Au Luxembourg, le prix au m² d'un bien immobilier est inversement proportionnel à sa surface. Plus un bien est petit, plus son prix au m² est élevé. Un appartement de moins de 50 m² au Luxembourg est en moyenne évalué entre 20 et 25% de plus au mètre carré par rapport à un appartement familial de 130 mètres carrés.
Les petites surfaces sont aujourd'hui très demandées par les investisseurs. Les prix sont souvent surévalués, d'autant plus dans des logements anciens. Les propriétaires fixent leurs prix au regard des prix demandés dans les logements neufs.
Etat du bien et travaux à prévoir dans votre nouveau logement
L'état du bien en location ou à l'achat est un point à prendre en compte dans l'évaluation. Mais attention aux coûts cachés ! Certains travaux sont évidents à effectuer, d'autres moins visibles au premier abord. Soyez attentifs lors de la visite des différents logements.
Pour évaluer la qualité intrinsèque d'un logement, le passeport énergétique est un bon indicateur sur l'efficience énergétique et les travaux à effectuer, même non visibles. Selon la cotation du bien immobilier extériorisé par le CPE, vous devrez effectuer un certain nombre de travaux afin d'améliorer l'efficience énergétique et économiser sur les frais de chauffage du logement.
Attractivité de la ville de Luxembourg et prix des logements
La Ville de Luxembourg exerce une forte attractivité du fait de son dynamisme économique. Les lieux de travail sont proches (Kirchberg, Cloche d'Or), de même que les écoles. Voir notre article où habiter à Luxembourg-Ville.
Esch-sur-Alzette apparait aujourd'hui comme le 2ème pôle économique du pays. Le quartier de Belval est aujourd'hui en plein développement. L'attractivité du sud du pays devrait se renforcer avec la valorisation des anciennes friches industrielles (voir plus bas) et les projets de développement des transports.
Les espaces extérieurs font grimper les prix
Depuis la crise du Covid et le confinement qui a suivi, les logements avec un extérieur sont aujourd'hui fortement recherchés. Leur prix a considérablement augmenté par rapport aux logements sans balcon ou jardin.
Comptez payer environ 8% de plus pour un balcon, 12% pour un jardin. De fait, les appartements en rez-de-jardin sont aujourd'hui plus recherchés.
L'envolée des prix des garages et parkings au Luxembourg
Les garages et emplacements intérieurs de parking pèsent fortement dans le budget d'acquisition d'un bien immobilier au Luxembourg. Ils peuvent représenter aujourd'hui jusqu'à près de 15% du montant de la transaction totale.
Vu la difficulté à se garer dans le centre de la ville de Luxembourg, les prix des parkings continuent d'augmenter. Evalués en moyenne sur le territoire à 42.000 euros fin 2017, ils peuvent être évalués à 90.000 euros dans les nouvelles constructions de Luxembourg. Certains emplacements de parking se négocient à plus de 150.000 euros !
Avec l'évolution du marché immobilier luxembourgeois, ceux qui envisagent de s'y installer pourraient être intéressés par les défis et opportunités du logement.
Les nouveaux quartiers à venir au Luxembourg
Luxembourg poursuit son développement immobilier. L'enjeu des politiques luxembourgeois est aujourd'hui de récupérer le maximum de terrains pour atteindre le nombre de logements nécessaire au pays.
Les communes incitent à la construction sur les "dents creuses". Elles transforment petit à petit des zones vertes en zones constructibles. La fiscalités sur les terrains en friche et les logements vides risque considérablement de s'alourdir à partir de 2023. L'objectif est de favoriser la vente ou la location des logements vides.
La valorisation des friches industrielles est également en cours afin de créer de nouveaux quartiers.
Développements immobiliers sur Luxembourg et la région Centre
Projets immobiliers dans le quartier Kirchberg
Le quartier de Kirchberg représente un fort potentiel de développement pour la Ville de Luxembourg. Toutefois, les terrains appartiennent pour majeure partie à des privés, pas toujours prêts à vendre.
Néanmoins, le quartier Kirchberg se développe à grande vitesse vers le nord avec le nouveau site Op der Schled. Celui-ci permettra à terme 2030 d'augmenter le nombre d'habitants dans ce quartier de plus 10.000 personnes, sur près de 5.000 logements supplémentaires. Les quartiers du Laangfur et du Kuebebierg, dernière réserve foncière ultime à valoriser, font partie des projets de développement majeurs dans la capitale.
Fort potentiel de développement dans le quartier de Cessange
Le quartier de Cessange est également en plein développement immobilier. Situé à proximité de la forte zone artisanale de la Cloche d'Or, ce quartier bénéficie de nombreux Plans d'Aménagement pour les Particuliers, notamment autour du Parc de Cessange. Les lotissements Guddebierg, Im Grundchen, Rue Verte ... devraient contribuer à augmenter sensiblement la population de ce quartier.
Quartiers Rollingergrund et Belair en voie de transformation
Le quartier de Rollingergrund est en voie de transformation. Un nouveau projet "Faïencerie" est à l'étude le long de la Rue de Rollingergrund. Ce projet prévoit un lieu de vie mixte, privilégiant une vie urbaine. Des commerces, des services de crèche, banque, restaurants et loisirs verront le jour autour d'une place centrale. Le Château de Septfontaines sera totalement intégré dans ce nouveau projet. Des chemins piétonniers et cyclistes s'inscriront dans la mobilité douce prônée par la ville de Luxembourg.
La "Place de l'Etoile" à l'intersection entre le quartier Belair et Rollingergrund fait également l'objet d'un important projet de développement. Cette place devrait être un véritable ilôt d'échanges entre Luxembourg et les communes limitrophes comme Strassen. Une nouvelle ligne de tramway reliera Luxembourg à Strassen. 600 logements, des nouveaux commerces verront également le jour autour d'un espace dédié aux piétons. La Route d'Arlon devrait être déviée par un tunnel avec la création d'une gare souterraine de transports en commun. Ce projet s'inscrit dans le Plan Mobilité 2035.
Développement de la ville de Sandweiler
Sandweiler à l'est de la ville de Luxembourg devrait voir la construction de 20 immeubles neufs. Située à proximité immédiate de la capitale et de l'aéroport de Luxembourg, la ville de Sandweiler constitue une réserve foncière en pleine nature. Le projet prévoit la construction de 110 logements supplémentaires, des surfaces de bureaux et des commerces.
Développements immobiliers de la région Sud du Luxembourg
Création de nouveaux quartiers à Esch-sur-Alzette
La ville de Esch-sur-Alzette continue également sa mutation avec la création de 2 nouveaux quartiers. Ancienne ville industrielle délaisse, Esch-sur-Alzette connait un nouvel attrait du fait de prix plus bas et surtout d'une bonne santé économique avec le pôle de Belval.
Metzeschmelz valorisera les friches industrielles situées entre Esch et Schifflange avec 10.000 logements supplémentaires prévus pour 2028.
Valorisation du secteur de Belval
Le quartier de Belval continue son développement sur le quartier du Square Mile. Les deux tours Capelli Towers compteront 15 niveaux de logements sur une hauteur de 50 mètres. Quant à la friche Route Lens de Esch, elle mise sur l'environnemental sur ses 10,5 hectares. 3.000 à 3.500 logements devraient se construire à horizon 2026.
A terme, Belval devrait compter près de 7.000 habitants, contre moins de 400 en 2022.
Restructuration du secteur de Schifflange
Après le quartier de Belval sur la commune de Esch-sur-Alzette, c'est le secteur de Schifflange, ancien site sidérurugique, qui sera totalement restructuré.
Arcelor Mittal prévoit la reconversion des 61 hectares de friches industrielles en logements (10.000 logements dont 30% à prix abordables), écoles et lycée, ... L'économie circulaire et la mixité sociale seront privilégiés, de même que la mobilité douce.
Nouveau quartier dans la ville de Dudelange
La ville de Dudelange va elle aussi lancer la construction d'un nouveau quartier. Neischmelz comptera près de 1.000 logements, 50.000 m2 de commerces et 17.000 m2 d'espaces verts.
Un nouveau village dans la commune de Kehlen
La commune de Kehlen investit quant à elle sur un nouveau village, Elmen. Ce projet éco-responsable ambitieux comptera à terme 2.000 habitants dans un environnement mixte, sur une surface totale de 27 hectares.
Projets immobiliers dans la région Nord du Luxembourg
La Ville de Wiltz envisage elle aussi le déploiement de ses friches industrielles. Le projet "Wunne mat der Wooltz" verra d'ici 2030, plus de 25 hectares convertis en logements, espaces de travail et commerces. Des zones de loisirs et de détente permettront aux 1.800 habitants du nouveau site de bénéficier d'une nouvelle qualité de vie. Là encore, l'économie circulaire est privilégiée.
Vous trouverez également dans cet article l'historique des dernières tendances de l'immobilier au Luxembourg.
Le marché immobilier au Luxembourg est en constante évolution, et pour ceux qui ont besoin d'un transport rapide et fiable, l'utilisation de services comme les Services de chauffeur à la demande peut s'avérer très pratique pour explorer les différents quartiers.
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